Upcoming reduction of the German VAT rate

A key point in the draft of the Second Corona Tax Assistance Act (Zweites Corona-Steuerhilfegesetz) is the reduction of the regular VAT rate from 19 % to 16 % during 1 July 2020 and 31 December 2020.

Rental real estate enterprises should be particularly aware of the following issues:

  • The new tax rate applies if the service has been rendered (i.e. rental period lies) within the period of 1 July 2020 to 31 December 2020.
  • Relevant invoices (such as long-term rental invoices) have to be issued with the new tax rate. Generally, an adjustment of the lease agreement is not necessary; however, if the lease agreement qualifies as invoice, an additional document should be issued which sets out the new tax rate (Sec. 31 UStDV).
  • The changes also apply to other services and ancillary services or service elements provided within a lease agreement during the relevant rental period (e.g. in case of VATable (construction cost) subsidies and (ancillary) services invoiced as ancillary rental costs).
  • In the case of gross leases (i.e. leases that do not disclose VAT or include VAT; most common in parking space leases or short-term leases), the all-over rent remains the same; i.e. after the registration and payment of VAT the landlord can keep a higher „net rent“ to himself.
  • In principle, there is no legal obligation to pay out the VAT “benefit” to the tenant. However, the tenant may have contractual claims or a claim acc. to Sec. 29 UStG (lease agreement was concluded four calendar months or earlier before the change in the law came into force).
  • Received invoices have to be checked carefully with regard to the set-out VAT rate in order to avoid any unlawful deduction of input VAT from an incorrect invoice.
  • Please also note impacts on VAT exempt leases, insofar as the costs from services received (e.g. ancillary rental costs) should generally be lower. Therefore, received invoices should also be carefully checked with regard to the set-out VAT rate.

Please see the draft letter of the fiscal authorities (BMF-Schreiben) „Befristete Absenkung des allgemeinen und ermäßigten Umsatzsteuersatzes zum 1. Juli 2020“ for further details. It is doubtful whether a final version will be available by 01 July 2020.

The final resolution on the draft of the Second Corona Tax Assistance Act in the German Bundestag is still pending; however, it is expected that the Act will be published in the Federal Law Gazette before 1 July 2020 and will thus enter into force, shortly.

Isabel Tannenberg

Geplante Senkung des Umsatzsteuersatzes

Ein wesentlicher Punkt des Entwurfs des Zweiten Corona-Steuerhilfegesetzes ist die Absenkung des regulären Umsatzsteuersatzes von 19 % auf 16 % in dem Zeitraum 1. Juli 2020 bis 31. Dezember 2020.

Für Vermietungsunternehmen sind insbesondere folgende Punkte zu beachten:

  • Der geänderte Steuersatz gilt, soweit der Leistungszeitpunkt bzw. -zeitraum des Umsatzes (hier: Zeitraum der Vermietung) zwischen dem 1. Juli 2020 und dem 31. Dezember 2020 liegt.
  • Entsprechende Rechnungen (z.B. Dauermietrechnungen) sind mit dem geänderten Steuersatz auszustellen. Eine Anpassung des Mietvertrags ist grundsätzlich nicht erforderlich; gilt der Mietvertrag allerdings ausweislich als Rechnung, sollte ein zusätzliches Dokument ausgestellt werden, welches den neuen Steuersatz ausweist (§ 31 UStDV).
  • Die Änderungen gelten auch für alle weiteren innerhalb des Mietvertrags und während des betroffenen Mietzeitraums erbrachten Leistungen und Nebenleistungen bzw. Leistungselementen (z.B. bei umsatzsteuerpflichtigen (Baukosten-)Zuschüssen und bei (Neben-)Leistungen, die als Nebenkosten abgerechnet werden).
  • Bei Bruttomieten (d.h. Mieten ohne gesonderten Ausweis der Umsatzsteuer bzw. Mieten inkl. Umsatzsteuer; häufig z.B. bei Stellplatzmietverträgen oder bei kurzfristiger Vermietung) erfolgt keine Änderung der Miethöhe; d.h. es verbleibt dem Vermieter nach Anmeldung und Abführung der Umsatzsteuer eine höhere „Nettomiete“.
  • Es besteht grundsätzlich keine gesetzliche Verpflichtung, die Umsatzsteuerminderung an den Mieter auszukehren. U.U. bestehen allerdings vertragliche Ansprüche oder ein Anspruch des Mieters nach § 29 UStG (Mietvertrag wurde maximal vier Kalendermonate vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung abgeschlossen).
  • Eingangsrechnungen sind im Hinblick auf den Steuersatzausweis genau zu prüfen, damit der Vorsteuerabzug nicht unzulässigerweise aus einer fehlerhaften Rechnung geltend gemacht wird.
  • Auch für umsatzsteuerfrei vermietete Immobilien ergeben sich Änderungen, insoweit als sich die Kosten aus den bezogenen Eingangsleistungen des Vermietungsunternehmens (z.B. Nebenkosten) verringern. Deshalb sollten auch hier Eingangsrechnungen im Hinblick auf ihren Steuersatzausweis genau geprüft werden.

Näheres kann dem Entwurf des BMF-Schreibens der Finanzverwaltung „Befristete Absenkung des allgemeinen und ermäßigten Umsatzsteuersatzes zum 1. Juli 2020“ entnommen werden. Ob eine endgültige Fassung bis zum 01. Juli 2020 vorliegt, ist zweifelhaft.

Die finale Beschlussfassung über den Entwurf des Zweiten Corona-Steuerhilfegesetzes im Bundestag steht noch aus; es ist aber zu erwarten, dass das Gesetz vor dem 01. Juli 2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wird und damit kurzfristig in Kraft tritt.

Isabel Tannenberg

KUCERA hosts the Montagsgesellschaft. Topic: Hotels and Gastronomy in the Corona Crisis

On Monday, 25.05.2020, from 19:30, industry experts will discuss the topic:

Hotels & gastronomy in the Corona crisis: hope in sight or wave of bankruptcies ahead?

The coronavirus poses massive problems for the hotel and catering industry: The approximately 223,000 companies in the sector lost an estimated ten billion euros in turnover by the end of April. Around 70,000 hotel and catering businesses are said to be facing insolvency in the corona crisis, with small and medium-sized businesses in particular having little or no financial buffer.

A gradual reopening of the hospitality industry has been decided, but how this is to be achieved in practice will probably only become clear in the coming weeks. It is also questionable how many Germans will book overnight stays and visit restaurants again in their usual form.

What is the actual situation in the local hotel and restaurant industry? What is the next step? What solutions and ideas from the crisis are there?

On the panel are:

Julius Wagner, Chief Executive Officer, Hotel- und Gastronomieverband DEHOGA Hessen e.V.

Rolf Westermann, Chief Editor, ahgz Allgemeine Hotel- und Gastronomie-Zeitung

Matthias Frank, Partner Practice Group Hospitality, Kucera Rechtsanwälte

For the recording the Montagsgesellschaft is hosted by KUCERA. Watch the discussion here: https://www.youtube.com/watch?v=5iiSw6tym2I

Die Montagsgesellschaft zu Gast bei KUCERA. Thema: Hotels und Gastronomie in der Coronakrise

Am Montag, den 25.05.2020, diskutieren ab 19:30 Uhr, Branchenkenner zum Thema:

Hotels & Gastronomie in der Coronakrise: Hoffnung in Sicht oder Pleitewelle voraus?

Das Coronavirus stellt die Hotellerie und Gastronomie vor massive Probleme: Den etwa 223.000 Betrieben der Branche gingen bis Ende April schätzungsweise zehn Milliarden Euro Umsatz verloren. Rund 70.000 Hotel- und Gastronomie-Betriebe sollen in der Coronakrise vor der Insolvenz stehen, insbesondere kleine und mittelständische Betriebe haben wenig oder überhaupt keinen finanziellen Puffer.

Zwar ist eine schrittweise Wiedereröffnung im Gastgewerbe beschlossen, doch wie das im Einzelnen in der Praxis aussehen soll, werden wohl erst die nächsten Wochen zeigen. Ebenso ist fraglich, wie zahlreich die Deutschen wieder in gewohnter Form Übernachtungen buchen und Restaurants besuchen.

Wie steht es tatsächlich um die heimische Hotellerie und Gastronomie? Wie geht es jetzt weiter? Welche Lösungen und Ideen aus der Krise gibt es?

Es diskutieren:

Julius Wagner, Hauptgeschäftsführer, Hotel- und Gastronomieverband DEHOGA Hessen e.V.

Rolf Westermann, Chefredakteur, ahgz Allgemeine Hotel- und Gastronomie-Zeitung

Matthias Frank, Partner, Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Hospitality, Kucera Rechtsanwälte

Die Montagsgesellschaft ist für die Aufzeichnung Gast bei KUCERA. Die Diskussion ist hier zu sehen: https://www.youtube.com/watch?v=5iiSw6tym2I

100% ready to advise

Despite the pandemic, KUCERA is fully operational. „Our clients will continue to be advised,“ says Dr. Stefan Kucera, Managing Partner of KUCERA. KUCERA has activated contingency plans, which include the deployment of professionals from the home office and the maintenance of central back office functions in the firm. Travel and meetings will be avoided. „Instead, we rely on modern communication, which enables us to assist our clients at all times, even in these difficult times,“ says Kucera, explaining the emergency concept. In addition, greater attention is being paid to hygiene in the offices; employees are encouraged to keep social contacts to a minimum. The notary’s office is nevertheless open until further notice. We will keep you informed about new developments.

100% beratungsbereit

Trotz Pandemie ist KUCERA voll einsatzbereit. „Unsere Mandanten werden weiter beraten“, sagt Dr. Stefan Kucera, Managing Partner von KUCERA. KUCERA hat Notfallpläne aktiviert, die unter anderem den Einsatz der Berufsträger vom Home Office und die Aufrechterhaltung zentraler Funktionen des Backoffice in der Kanzlei vorsehen. Auf Reisen und Meetings wird verzichtet. „Stattdessen setzen wir auf moderne Kommunikation, die uns ermöglicht, unseren Mandanten auch in diesen schwierigen Zeiten jederzeit beizustehen“, erläutert Kucera das Notfallkonzept. In den Kanzleiräumen wird zudem verstärkt auf Hygiene geachtet; die Mitarbeiter werden angehalten, Sozialkontakte auf das Mindeste zu beschränken. Das Notariat ist dennoch bis auf weiteres geöffnet. Wir halten Sie über neue Entwicklungen auf dem Laufenden.